El mapa de las deudas
| Qué | Dónde | Qué hace falta |
|---|---|---|
| Impuesto inmobiliario | Dirección General de Rentas | Nomenclatura catastral y usuario CiDi |
| Tasas municipales | Municipio del departamento | Datos del inmueble; en Capital, online |
| Agua y cloacas | OSSE | Una factura de OSSE y una boleta del inmobiliario o de tasas |
| Expensas | Administración del consorcio | Pedido al administrador |
| Hipotecas y embargos | Registro General Inmobiliario | Inscripción del inmueble; lo pide un profesional |
Impuesto inmobiliario: Rentas
La Dirección General de Rentas emite el certificado de libre deuda del impuesto inmobiliario desde su sitio web. Según su guía de consultas, el paso a paso es este:
- Entrar a rentas.dgrsj.gob.ar con usuario CiDi.
- Ir a Certificados y Constancias → Certificados → Certificados de Libre Deuda.
- Indicar la propiedad: si la cuenta está asociada al CUIT, incluirla; si no, elegir el impuesto inmobiliario e ingresar la nomenclatura catastral.
- Confirmar. El sistema genera el certificado en PDF.
El certificado sólo se emite si el impuesto está pagado hasta la última cuota vencida, y es válido en formato electrónico. Si hay deuda, el sistema no lo genera: eso ya es una respuesta.
La nomenclatura catastral figura en la boleta del impuesto inmobiliario. Como comprador, lo más simple es pedirle al vendedor que tramite el certificado y te lo envíe.
Tasas municipales: el municipio
Cada departamento cobra sus propias tasas por el inmueble, así que el libre deuda se pide en el municipio donde está ubicado, no en uno cualquiera.
En la Municipalidad de la Capital se genera online: en su sitio, desde Trámites y Turnos → Libre Deuda → Generador de libre deuda. Si el inmueble no tiene deuda, permite descargar el certificado, y el sellado se puede pagar por medios electrónicos.
En los demás departamentos el trámite varía: consultá en el municipio correspondiente qué datos piden y si se puede hacer a distancia.
Agua y cloacas: OSSE
Obras Sanitarias Sociedad del Estado entrega el libre deuda de sus servicios. Según la información que publicó el organismo:
- Se pide por WhatsApp o en sus oficinas comerciales, de lunes a viernes por la mañana.
- Hace falta una factura de OSSE y una boleta del impuesto inmobiliario o de tasas municipales. Por WhatsApp, fotos legibles de ambas.
- Si la cuenta está al día, el certificado se entrega en el acto. Si hay deuda, primero hay que cancelarla, y el certificado sale dentro de las 48 horas.
Los números de WhatsApp y los horarios cambian: confirmalos en los canales oficiales de OSSE antes de hacer el trámite.
Expensas: el consorcio
Si es un departamento o una unidad en propiedad horizontal, las expensas impagas son de las deudas que más sorprenden. La administración del consorcio puede certificar si la unidad tiene deuda y por cuánto.
Pedíselo al vendedor con tiempo, y fijate también si hay expensas extraordinarias aprobadas y todavía no cobradas, por ejemplo por una obra en el edificio.
Luz y gas
Estos servicios suelen estar a nombre de quien los contrató o de quien ocupa el inmueble. Lo práctico es pedirle al vendedor las últimas facturas pagas y acordar la baja o el cambio de titularidad al entregar la posesión.
Hipotecas y embargos: el Registro
Esto es lo que ningún libre deuda te va a mostrar. Si el titular tiene un préstamo garantizado con el inmueble, o un juicio en su contra que llegó a embargarlo, figura en el Registro General Inmobiliario.
Un inmueble puede tener todos los libre deuda en orden y, al mismo tiempo, un embargo por varias veces su valor. Por eso esta consulta no reemplaza a la otra: se complementan.
Preguntas frecuentes
¿Puedo pedir los libre deuda si todavía no soy el dueño?
Algunos se pueden consultar con los datos del inmueble, pero lo habitual y lo más simple es pedirle al vendedor que los tramite y te los envíe. Si se niega a mostrarlos, tomalo como una señal.
¿Qué pasa si compro y después aparecen deudas?
Depende de qué deuda sea y de lo que se haya pactado. Por eso conviene que el boleto diga que el inmueble se vende libre de deudas hasta la entrega de la posesión y quién paga lo que aparezca, y que antes de escriturar se acrediten los libre deuda. Es habitual que en la escritura se controlen y, si hay saldos, se cancelen con parte del precio.
¿Cada cuánto hay que actualizar los certificados?
Reflejan la situación a la fecha en que se emiten. Si entre la consulta y la firma pasa tiempo, puede vencer una cuota nueva: conviene pedirlos otra vez cerca de la escritura.
¿Las deudas del impuesto aparecen en el informe de dominio?
No. El Registro informa titularidad, gravámenes y medidas cautelares. Las deudas de impuestos, tasas y servicios se consultan en cada organismo.
Fuentes
- Dirección General de Rentas de San Juan, guía de consultas: ¿Cómo obtengo mi Libre Deuda?
- Municipalidad de la Capital: gestión de trámites
- Gobierno de San Juan, OSSE: cómo pedir el certificado de libre deuda
La parte que no está en ningún libre deuda
El estudio de título obtiene del Registro la información del inmueble —titular, hipotecas, embargos y demás anotaciones— y te da una conclusión escrita.