1. Pedí los papeles antes de hablar de precio
Un vendedor que tiene todo en orden no tiene problema en mostrar tres cosas. Pedilas desde el principio, antes de negociar:
- La escritura, o al menos la hoja donde figura la inscripción del inmueble en el Registro: la matrícula, o el tomo, folio, número y año en las inscripciones más antiguas.
- Una boleta del impuesto inmobiliario, que trae la nomenclatura catastral.
- El DNI de quien vende, para compararlo con el titular que figura en la escritura.
Si el vendedor no tiene escritura, eso no cierra la puerta, pero cambia la operación: quizás el inmueble nunca se escrituró, viene de un boleto anterior o está en una sucesión. En cualquiera de esos casos conviene detenerse antes de avanzar.
Si sólo tenés la dirección, te explicamos dónde suele estar la matrícula.
2. Quién figura como dueño
La escritura que te muestran dice quién compró en su momento. El Registro General Inmobiliario dice quién figura hoy como titular, y no siempre coinciden: puede haber ventas posteriores, embargos o una parte del inmueble a nombre de otra persona.
Lo habitual es encontrarse con alguna de estas situaciones:
- Hay varios titulares, por ejemplo hermanos o una pareja. Todos tienen que vender.
- Quien vende no es el titular, sino un familiar o alguien que compró con boleto y nunca escrituró.
- El titular falleció. Ese caso tiene su propia guía: comprar un inmueble que viene de una sucesión.
Esta información se obtiene del Registro, que desde marzo de 2025 recibe los pedidos únicamente por su Mesa de Entrada Virtual, habilitada para profesionales. Te explicamos quién puede pedir cada cosa.
3. Qué tiene anotado el inmueble
Además del titular, el Registro informa lo que pesa sobre el inmueble. Lo más frecuente:
- Hipoteca. El inmueble garantiza un préstamo. Se puede vender, pero la hipoteca tiene que cancelarse o estar resuelta al escriturar.
- Embargo. Hay un juicio contra el titular y el inmueble responde por esa deuda.
- Otras medidas cautelares y restricciones, como una prohibición de innovar o una afectación a la vivienda.
- Usufructo. Otra persona tiene derecho a usar el inmueble, aunque no sea la dueña.
Ninguna de estas anotaciones significa necesariamente que la compra sea imposible. Significa que hay que saber qué es, a favor de quién está y qué hace falta para levantarla antes de firmar nada.
4. Si quien vende puede vender
Un inmueble puede estar impecable en el Registro y la operación caerse igual por la situación de la persona. Hay que mirar tres cosas:
5. Las deudas del inmueble
Las deudas de impuestos, tasas y servicios no figuran en el Registro. Cada una se consulta en un lugar distinto:
- Impuesto inmobiliario: Dirección General de Rentas.
- Tasas municipales: el municipio del departamento donde está el inmueble.
- Agua y cloacas: OSSE.
- Expensas, si es un departamento: la administración del consorcio.
El paso a paso de cada una está en la guía cómo saber si una casa tiene deudas en San Juan.
6. Lo que los papeles no dicen
La información registral tiene límites. Hay cosas que sólo se ven yendo al lugar:
- Quién vive ahí. Si hay inquilinos u ocupantes, la entrega de la posesión puede complicarse aunque los papeles estén en orden.
- Si lo construido coincide con lo declarado. Ampliaciones sin planos aprobados pueden traer problemas al escriturar o al pedir un crédito.
- Si las medidas reales coinciden con las del título. Un paredón corrido o un pasillo compartido son más comunes de lo que parece.
- El estado físico del inmueble, que no es materia del Registro.
7. Recién después: la seña y el boleto
Con todo lo anterior revisado, recién ahí tiene sentido comprometer plata.
La seña
Si el acuerdo no dice otra cosa, la seña confirma la operación: no te da derecho a arrepentirte perdiéndola. Si querés tener esa posibilidad, tiene que estar pactada por escrito. Entregá la seña contra un recibo que diga qué inmueble se compra, a quién, por qué precio y en qué carácter se entrega el dinero.
El boleto de compraventa
Antes de firmarlo, controlá que:
- Los vendedores sean los mismos titulares que figuran en el Registro, con sus datos completos.
- El inmueble esté identificado con su inscripción y nomenclatura catastral, no sólo con la dirección.
- Diga que se vende libre de gravámenes, embargos, inhibiciones y deudas, y quién paga lo que aparezca.
- Fije el precio, la forma de pago y qué pasa si alguna de las partes no cumple.
- Establezca un plazo para escriturar y quién designa al escribano.
- Aclare cuándo se entrega la posesión.
- Si el vendedor está casado, prevea el asentimiento del cónyuge cuando corresponda.
Un boleto se lee cuando algo sale mal, y los modelos genéricos fallan justo en lo que importa: el caso concreto. Si vas a firmar, que lo revise un profesional con los datos reales de la operación.
Preguntas frecuentes
¿El escribano no revisa todo esto al escriturar?
Sí: antes de escriturar, el escribano estudia el título y pide los certificados que correspondan. El problema es el momento. Para cuando interviene, normalmente ya entregaste la seña y firmaste el boleto. Revisar antes te permite decidir sin haber comprometido plata.
¿Cuánto antes conviene revisar?
Antes de la seña. Si la información es de varias semanas atrás y la operación se estira, conviene actualizarla cerca de la firma del boleto, porque en ese tiempo pueden anotarse cosas nuevas.
¿Qué hago si aparece un embargo o una hipoteca?
No firmes ni pagues hasta saber qué es, por cuánto y cómo se levanta. Muchas veces se resuelve cancelando la deuda con parte del precio al escriturar, pero eso tiene que quedar pactado y controlado.
¿Esta revisión me garantiza que la compra sale bien?
No. Te dice lo que consta en los registros a la fecha de la consulta. Hay cuestiones que no surgen de ahí, como ocupantes o construcciones sin declarar. Lo que sí hace es que decidas sabiendo, en lugar de suponiendo.
Los pasos 2, 3 y 4, resueltos por escrito
El estudio de título obtiene del Registro la información del inmueble, revisa los antecedentes y te da una conclusión escrita sobre el estado del título. Las inhibiciones de quien vende se piden aparte.